Una asamblea aprueba restringir el uso del ascensor a ciertos horarios «por seguridad». Otra prohíbe el acceso peatonal por la entrada principal después de las 10 p. m. Ambas decisiones, aunque salieron de una votación legítima, están tocando algo que la Ley 675 protege de forma especial: los bienes comunes esenciales, que ninguna asamblea puede restringir, vote lo que vote.
El punto de partida para saber qué puede y no puede regular tu reglamento de uso de zonas comunes no es el sentido común ni la costumbre del conjunto. Es una distinción legal precisa entre dos categorías de bienes comunes.
Bienes comunes esenciales: los que nunca se pueden restringir
La Ley 675 de 2001 define los bienes comunes esenciales como aquellos indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio, y los imprescindibles para el uso y disfrute de las unidades privadas. En la práctica, esto incluye estructura, cimientos, escaleras, accesos y circulaciones indispensables para llegar a las unidades privadas.
La ley es explícita: en ningún caso se puede restringir el uso de estos bienes, ni siquiera como sanción por una falta de convivencia. Restringir el acceso principal de un edificio, aunque sea por horarios, o limitar el uso del único ascensor disponible, cae dentro de esta prohibición.
Bienes comunes no esenciales: aquí sí hay margen de regulación
Todo lo demás tiene el carácter de bien común no esencial: salones comunales, zonas de recreación y deporte, piscinas, gimnasios, salones de eventos. Sobre estos, el reglamento sí puede fijar horarios de uso, cupos, requisitos de reserva, e incluso restringir temporalmente el acceso como sanción por incumplimiento del reglamento o el manual de convivencia.
La diferencia práctica es simple: si el bien es indispensable para que alguien pueda entrar, salir o vivir con normalidad en su unidad privada, es esencial. Si es un espacio de disfrute adicional —una piscina, un salón social— es no esencial y sí admite reglas más estrictas.
Restricción como sanción: lo que permite (y exige) la ley
El artículo 59 de la Ley 675 incluye expresamente la restricción de bienes comunes no esenciales como una de las sanciones que puede imponer una copropiedad. Pero esa facultad no es un cheque en blanco: debe aplicarse siguiendo un debido proceso — notificación, oportunidad de defensa, decisión motivada — igual que cualquier otra sanción interna.
Restringir el uso del salón social a alguien sin haberle dado la oportunidad de presentar descargos no se cae por el fondo de la sanción, sino por la forma en que se aplicó.
Explotación económica: alquilar zonas comunes también tiene reglas
El reglamento puede autorizar que la copropiedad explote económicamente ciertos bienes comunes no esenciales —alquilar el salón social para eventos, por ejemplo— siempre que esa explotación no impida la circulación por zonas comunes ni afecte la estructura del edificio. Lo recaudado debe destinarse al beneficio común, típicamente para reducir la cuota de administración o fortalecer el fondo de imprevistos, no a un uso discrecional del administrador.
El caso extremo: convertir un bien común en privado
Existe un mecanismo más drástico —la desafectación— que saca por completo un bien común no esencial de esa categoría, convirtiéndolo en propiedad privada de la persona jurídica. La ley exige para esto el voto favorable del 70% de los coeficientes de copropiedad, más autorización de la autoridad municipal competente. No es lo mismo que restringir el uso; es cambiarle la naturaleza jurídica al bien, y por eso el requisito es mucho más exigente.
Entender esta distinción evita dos errores comunes: reglamentos que intentan restringir algo que la ley protege como esencial, y copropiedades que se quedan cortas regulando espacios que sí podrían ordenar mejor. Si tu copropiedad necesita revisar qué puede y no puede incluir su reglamento de zonas comunes, en Quantum Administraciones lo hacemos parte de nuestro acompañamiento legal. Contáctanos si quieres que lo revisemos juntos.
