«Mi conjunto es residencial, así que no necesito revisor fiscal.» Es una frase que se escucha seguido en asambleas, y legalmente es correcta. Pero es una respuesta incompleta: que la ley no lo exija no significa que no valga la pena tenerlo.
El revisor fiscal en propiedad horizontal es una figura de control que muchas copropiedades descartan de entrada sin evaluar si les convendría, simplemente porque asumen que «obligatorio» y «útil» son lo mismo.
Cuándo es obligatorio por ley
El artículo 56 de la Ley 675 de 2001 es específico: solo los conjuntos de uso comercial o mixto están obligados a contar con revisor fiscal — un contador público titulado, con matrícula profesional vigente e inscrito en la Junta Central de Contadores. En los conjuntos de uso exclusivamente residencial, por grandes o complejos que sean, la ley no impone esta obligación.
La única excepción es que el propio reglamento de tu copropiedad lo exija expresamente. Por eso, antes de asumir que no aplica, vale la pena revisar qué dice el reglamento sobre este punto específico.
Por qué muchas copropiedades residenciales lo tienen de todas formas
En conjuntos con presupuestos grandes, varios frentes de gasto y alta rotación de proveedores, tener un revisor fiscal —aunque sea voluntario— agrega una capa de control independiente que ni el consejo de administración ni la asamblea, reunidos apenas una o dos veces al año, pueden ejercer con la misma continuidad. No reemplaza al presupuesto anual ni a su ejecución, los verifica.
Es una decisión de costo-beneficio: el honorario del revisor fiscal se compara contra el valor de detectar a tiempo una irregularidad en el manejo de los recursos comunes.
Quién lo elige y por cuánto tiempo
La elección del revisor fiscal es función de la asamblea general, según el artículo 38 de la Ley 675 — salvo que el reglamento delegue esa facultad en el consejo de administración, de forma similar a como puede delegarse el nombramiento del administrador. Su período lo define el reglamento; si este no dice nada al respecto, la ley fija por defecto un año.
El revisor fiscal saliente debería hacer un empalme formal con quien lo reemplace, igual que cualquier otro cargo de control en la copropiedad.
Qué debe vigilar exactamente
Sus funciones, remitidas por el artículo 57 de la Ley 675 a la Ley 43 de 1990 y al artículo 207 del Código de Comercio, incluyen en la práctica:
- Verificar los estados financieros que el administrador prepara antes de presentarlos a la asamblea.
- Auditar que la ejecución presupuestal corresponda a lo que realmente se aprobó.
- Revisar el estado de la cartera y las cuotas de administración en mora.
- Confirmar que el fondo de imprevistos exista, se alimente correctamente y se use conforme a la ley.
- Examinar los contratos que celebra el administrador, verificando que respeten los límites autorizados.
- Emitir un dictamen anual sobre los estados financieros presentados a la asamblea.
- Reportar a la UIAF cualquier operación que resulte sospechosa en el giro ordinario de la administración.
Este último punto sorprende a muchos: el revisor fiscal de una copropiedad tiene, por ley, la misma obligación de reporte de operaciones sospechosas que un revisor fiscal de cualquier empresa comercial.
Qué pasa si no cumple bien su función
El revisor fiscal responde legalmente por los perjuicios que su negligencia o mala fe le causen a la copropiedad. Si certifica estados financieros que no reflejan la realidad, o guarda silencio frente a irregularidades evidentes, puede ser tan responsable como el administrador que las cometió.
Por eso, tener revisor fiscal no es solo llenar un cargo en el organigrama — es incorporar una figura con responsabilidad real sobre lo que certifica. Si tu copropiedad está evaluando si le conviene tener uno, o quiere entender mejor qué debería estar revisando el que ya tiene, en Quantum Administraciones podemos ayudarte a evaluarlo. Contáctanos y lo conversamos.
