Una asamblea aprueba una multa de 25 salarios mínimos por cada queja de un vigilante contra un menor de edad. Otra copropiedad cobra una sanción mensual a un residente solo por tener perro. Ambos casos llegaron a la Corte Constitucional — y ambos terminaron con la administración teniendo que responder por no respetar el debido proceso antes de sancionar.
El Decreto 768 de 2025 reforzó las sanciones que puede imponer la Policía por temas de convivencia. Pero eso es distinto de las sanciones que la propia copropiedad impone a través de la asamblea o el consejo de administración. Estas últimas se rigen por la Ley 675 de 2001, no por el decreto, y tienen un requisito que muchas administraciones pasan por alto: un procedimiento formal antes de aplicar cualquier castigo.
Dos tipos de sanciones que no hay que confundir
Por un lado están las sanciones policivas del Decreto 768 de 2025, que impone directamente la autoridad de policía cuando hay una conducta contraria a la convivencia ciudadana. Por otro lado están las sanciones internas, las que la propia copropiedad aplica con base en su reglamento: multas, restricción de uso de zonas comunes, o llamados de atención formales.
La diferencia importa porque cada régimen tiene sus propias reglas. Cuando la administración impone una sanción interna sin seguir el procedimiento correcto, no está exponiéndose a una multa policiva — está exponiéndose a una tutela por violar un derecho fundamental.
Qué exige la Ley 675 para que una sanción sea válida
El artículo 60 de la Ley 675 de 2001 es claro: las sanciones las impone la asamblea general o el consejo de administración, solo si el reglamento le delegó esa facultad. Y su imposición debe respetar el procedimiento contemplado en el reglamento, consultando siempre el debido proceso, el derecho de defensa, la contradicción y la posibilidad de impugnación.
La Corte Constitucional lo ha repetido en varias sentencias: los reglamentos y manuales de convivencia son actos de voluntad de la asamblea, pero eso no los exime de respetar la Constitución. En la Sentencia T-034 de 2013, la Corte fue explícita: la potestad sancionatoria de la propiedad horizontal tiene límites, y esos límites empiezan por el debido proceso.
Los pasos que debe seguir la administración antes de sancionar
En la práctica, un procedimiento sancionatorio que resista una eventual tutela debería incluir:
- Notificación formal y por escrito de la conducta que presuntamente incumple el reglamento o el manual de convivencia.
- Un plazo razonable para que la persona presente sus descargos.
- Valoración objetiva de las pruebas, sin usar grabaciones obtenidas sin consentimiento.
- Decisión motivada, explicando por qué se sanciona y con qué base reglamentaria.
- Comunicación formal de la decisión, indicando el recurso de impugnación disponible.
Saltarse cualquiera de estos pasos no anula automáticamente la sanción, pero sí abre la puerta a que un juez de tutela la deje sin efecto — y en algunos casos, a que ordene devolver lo cobrado.
Sanciones que la copropiedad no puede imponer, aunque el reglamento las contemple
No toda sanción aprobada en asamblea es válida por el simple hecho de estar escrita. La jurisprudencia constitucional ha anulado sanciones que, aunque figuraban en el reglamento, resultaron desproporcionadas o violaban derechos fundamentales:
- Declarar a alguien «persona no grata»: la Corte lo considera una forma de proscripción prohibida por la Constitución, sin importar qué tan grave sea la conducta.
- Multas por la simple tenencia de una mascota: en al menos un caso, la Corte ordenó suspender el cobro por considerarlo una restricción al libre desarrollo de la personalidad.
- Sanciones desproporcionadas frente a la falta, como multas altísimas por conductas menores.
El criterio de fondo es sencillo: el reglamento puede regular la convivencia, pero no puede convertirse en una herramienta para castigar de forma arbitraria o desproporcionada.
Qué pasa si te saltas el debido proceso
Cuando un residente siente que fue sancionado sin oportunidad de defenderse, la vía más rápida no es un derecho de petición — es una tutela. Y los jueces de tutela no entran a discutir si la conducta ocurrió o no; entran a revisar si el procedimiento
