Una de las principales problemáticas en la gestión de copropiedades en Medellín, Envigado, Itagüí o Bello es la baja participación de los propietarios en las asambleas generales y la falta de claridad sobre los procesos de votación y delegación de decisiones.
Los problemas más comunes incluyen:
Dificultades para alcanzar el quórum necesario en asambleas.
Procesos de decisión que no reflejan la voluntad de la mayoría.
Conflictos internos por decisiones mal comunicadas o impuestas.
Impugnaciones legales a decisiones tomadas sin la debida formalidad.
Por ejemplo, en un conjunto residencial de El Poblado en Medellín, una asamblea extraordinaria aprobó obras de remodelación de zonas comunes sin cumplir con el porcentaje de votación requerido. Esto derivó en una demanda que paralizó las obras y generó costos adicionales.
La falta de participación y desconocimiento normativo puede comprometer el funcionamiento y estabilidad de la copropiedad.
Estrategias de solución y optimización
Para fortalecer la toma de decisiones y fomentar una cultura participativa en la copropiedad, se proponen las siguientes estrategias:
1. Facilitar la participación remota en las asambleas
El uso de plataformas digitales como Zoom, Teams o Google Meet permite:
Aumentar la asistencia de propietarios que no residen en el inmueble.
Permitir la participación de propietarios ausentes por razones laborales o personales.
Grabar las sesiones para tener soportes verificables.
La pandemia impulsó en Medellín la adopción de asambleas virtuales, logrando aumentos de participación superiores al 40% en algunas copropiedades, según datos de la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia.
2. Crear comités de apoyo temáticos
Además de la Junta de Administración, la creación de comités especializados en áreas como seguridad, convivencia, mantenimiento o recreación permite:
Descentralizar la toma de decisiones.
Involucrar a más copropietarios en la gestión cotidiana.
Fortalecer el sentido de pertenencia.
Por ejemplo, en conjuntos de Rionegro y Sabaneta se han implementado con éxito comités de reciclaje, generando ingresos adicionales y mejorando el cumplimiento de normas ambientales.
3. Implementar votaciones electrónicas seguras
El uso de plataformas especializadas permite realizar votaciones:
Con trazabilidad y seguridad jurídica.
Más rápidas y accesibles para todos los propietarios.
Reduciendo los costos de organización de asambleas.
Algunas empresas en Medellín ofrecen servicios de votación electrónica avalados por certificaciones legales, garantizando la validez de los procesos.
La combinación de estos mecanismos no solo optimiza la toma de decisiones, sino que refuerza la legitimidad de las acciones adoptadas.
Normativas relevantes en Colombia
La Ley 675 de 2001 regula la estructura de decisión en propiedad horizontal. Entre los aspectos clave están:
Asamblea General: Órgano máximo de decisión.
Junta de Administración: Encargada de ejecutar las decisiones de la asamblea.
Administrador: Representante legal encargado de la gestión cotidiana.
Aspectos relevantes incluyen:
El quórum necesario para diferentes tipos de decisiones (artículo 45).
La posibilidad de delegar representación mediante poder escrito (artículo 40).
La necesidad de respetar mayorías calificadas para decisiones especiales (artículo 46).
Puedes consultar la Ley 675 de 2001 aquí.
También el Decreto 579 de 2020 regula de manera transitoria las asambleas no presenciales, normativa aún utilizada como referencia.
Una copropiedad que promueve la participación activa, implementa mecanismos tecnológicos y respeta los procesos legales de toma de decisiones construye un futuro más sólido y armónico.
La democracia y la transparencia no son un lujo: son una necesidad para preservar el valor económico y social de las propiedades.
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